Affitto stanze: il condominio lo può impedire?

Affitto stanze: il condominio lo può impedire?
Il divieto contenuto nel regolamento di condominio non si estende alla possibilità di affittare singole camere. Resta fermo il dovere del proprietario di far rispettare il regolamento agli ospiti.
Con l’arrivo della bella stagione la tua città viene invasa da turisti. Per guadagnare qualcosa in più rispetto al tuo stipendio hai deciso di affiggere, fuori dal portone, un avviso con scritto “Si affittano stanze”. In verità non vuoi svolgere un’attività commerciale vera e propria ma consentire, a qualche ospite occasionale, di godere di un letto e di una colazione che tu stesso preparerai. Non sai se questo possa o meno definirsi affittacamere ma sai per certo che, in casa tua, puoi fare quello che vuoi e nessuno te lo può impedire. Ultime parole famose: arriva l’amministratore e ti dice che il condominio non ha visto di buon occhio la tua iniziativa visto che il regolamento vieta l’uso degli appartamenti come locande e pensioni. L’avvertimento è che, se non smetterai subito, verrai trascinato in una causa in tribunale. È davvero così? Il condominio può impedire l’affitto di stanze? Una recente sentenza del Tribunale di Milano [1] spiega come stanno le cose e quali sono i diritti del proprietario di un appartamento all’interno di un condominio.
In casa propria si può fare ciò che si vuole?
Anche se il diritto di proprietà consente al relativo titolare di utilizzare il proprio bene per come meglio crede, salvo ovviamente non violare i diritti altrui, in ambito condominiale avviene spesso che il regolamento ponga svariati limiti. Pensa al divieto di usare l’appartamento per attività commerciali o rumorose, di stendere i panni dal balcone o di installarvi vasi da fiori, di fare rumore oltre un determinato orario, ecc. Come è possibile che un soggetto esterno – il condominio – dica al proprietario cosa può fare dentro casa propria? La spiegazione è semplice: clausole del regolamento condominiale di questo tipo sono legittime solo se approvate all’unanimità ossia col consenso di tutti i condomini. Questo significa che, in realtà, non si può parlare di un divieto imposto dall’esterno, ma di un’autolimitazione proveniente dallo stesso proprietario il quale, di certo, può sempre rinunciare a una parte dei propri poteri (del resto lo stesso diritto di proprietà può essere venduto).
Per ottenere l’unanimità, il regolamento può essere approvato in due modi diversi:

in assemblea, con la presenza e il voto favorevole di tutti i condomini di tutto lo stabile (cosiddetto regolamento assembleare);
in sede di acquisto dei singoli appartamenti, e quindi separatamente: ciascun condomino, nel momento in cui sottoscrive il rogito, accetta il regolamento, per cui su di esso si forma l’unanimità (cosiddetto regolamento contrattuale).

Il regolamento di condominio può impedire di affittare camere?
La giurisprudenza formatasi sino ad oggi ha sempre ritenuto che le clausole di regolamenti condominiali che vietino l’esercizio di attività rumorose, di hotel, alberghi, pensioni e locande non si applica ai bed and breakfast e agli affittacamere. Salvo dimostrare – ma serve una prova rigorosa, che va data quindi caso per caso e non in via presuntiva – che i clienti disturbano gli altri condomini, sporcano, creano rumori e impediscono l’uso condiviso delle parti comuni del condominio e dei relativi servizi (pensa all’ascensore sempre occupato), in tutti gli altri casi è sempre possibile svolgere queste due attività. L’unica restrizione potrebbe derivare da una specifica indicazione del regolamento che si riferisca proprio ai b&b e agli affittacamere.
Ne consegue che il divieto di adibire i singoli appartamenti dello stabile condominiale a “locande e pensioni”, previsto dal regolamento condominiale, non può essere interpretato come divieto di svolgere attività di affittacamere, né tantomeno come divieto di locare singole stanze di una abitazione a diverse persone.
E se il regolamento dovesse vietare l’utilizzo degli appartamenti per attività commerciali? Neanche in tal caso la clausola potrebbe impedire l’affitto di camere; essa non è attività imprenditoriale, in quanto, nonostante il guadagno del locatore, resta pur sempre la destinazione residenziale dell’immobile, essendo le unità immobiliari destinate a uso abitativo dei sub conduttori.
In sintesi il proprietario dell’immobile può affiggere sul portone del condominio il cartello «Si affittano stanze».
Che differenza c’è tra l’affitto di una stanza e l’affittacamere
La sentenza in commento si sofferma sulla differenza che c’è tra l’attività di affittacamere e invece il semplice affitto di una stanza agli ospiti.
Nel caso di affittacamere, il locatore garantisce, oltre all’utilizzo di una stanza e delle parti comuni dell’appartamento (come i bagni o la camera per la colazione) anche altri «servizi ulteriori, quali la pulizia della stanza o la fornitura ed il cambio della biancheria (lenzuola, asciugamani, tovaglie, tovaglioli, coperte e piumini)».
Invece se il canone corrisposto copre solo la locazione della stanza e l’uso delle parti comuni dell’immobile, oltre che le spese relative alle utenze, mentre tutto il resto è escluso allora siamo nell’ambito del semplice affitto di stanze.
Difatti, prosegue il Tribunale, il criterio distintivo tra la locazione di alloggi e l’esercizio dell’attività di affittacamere è costituito dal fatto che il secondo rapporto «è accompagnato dalla prestazione di servizi personali (che del rapporto stesso sono accessorio e complemento imprescindibile)», i quali mancano del tutto nella locazione.
La responsabilità del proprietario di casa per gli illeciti degli ospiti
In ogni caso il proprietario dell’appartamento resta tenuto a far rispettare agli ospiti il regolamento di condominio. Per cui, ad esempio, se uno degli affittuari delle stanze dovesse fare chiasso durante la notte o rompere l’ascensore o violare qualsiasi altra norma di comportamento, il locatore ne sarebbe personalmente responsabile: il che significa che potrebbe anche essere citato in causa per pagare ai vicini il risarcimento. Tale è almeno il pensiero della Cassazione secondo cui  «il proprietario di un immobile ubicato all’interno di un condominio è obbligato al rispetto del regolamento condominiale ed è responsabile di fronte alla collettività condominiale della violazione del regolamento anche se operata dal conduttore del suo bene, essendo tenuto ad imporre a quest’ultimo il rispetto del regolamento». Inoltre «il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore», salvo dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, tutte le misure idonee a far cessare gli abusi.