Spese fatte per il condominio: come farsi rimborsare

Spese fatte per il condominio: come farsi rimborsare
Solo le spese improcrastinabili danno diritto alla restituzione dei soldi anticipati per conto di tutti gli altri condomini? È possibile l’azione di arricchimento senza giusta causa?
La luce sul pianerottolo di casa tua si è fulminata. Hai più volte sollecitato l’amministratore ma questi non si è ancora attivato per farla sostituire. Nel frattempo non puoi tollerare di restare al buio, così hai deciso di provvedere a spese tue. Le aiuole davanti al portone del palazzo si sono seccate, gran parte dei fiori sono morti; così, acquisti degli alberelli e li pianti tu stesso in modo da rendere un servizio per tutti gli altri. Su una parete delle scale condominiali c’è un evidente macchia di sporco lasciata da alcuni operai durante un trasloco; poiché avevi il pittore in casa per degli interventi gli hai chiesto di dare una passata di vernice in modo da cancellare quella bruttura. Ogni volta che spendi dei soldi per il condominio succede sempre che l’assemblea non vuole poi riconoscerti il rimborso per la spesa. È arrivato però il momento di agire anche per il passato e di farti valere. Sei stufo di pagare per conto degli altri solo perché hai più a cuore alla “cosa comune”. Così ti chiedi come farsi rimborsare per le spese fatte per il condominio?
Il tuo è un problema comune. Succede di frequente che, nei condomini, vi sia chi è più attento alla manutenzione dell’edificio, delle aree verdi e dei servizi e chi invece se ne infischia e, anzi, li danneggia. Proprio per questo il codice civile ha dettato una disciplina apposita sui rimborsi. Sul punto, peraltro, è intervenuta di recente la Cassazione con una sentenza [1] che ha chiarito quali sono i diritti di chi ha pagato per conto degli altri. È questa, dunque, l’occasione propizia per spiegarti come farsi rimborsare le spese anticipate per il condominio e quando puoi alzare la voce in assemblea.
Spese urgenti e spese di ordinaria manutenzione
Se proprio vuoi che ti dica la verità, la legge non tutela chi ha più senso estetico degli altri e mostra una maggiore cura per le cose comuni. Chi provvede, a proprie spese, alla manutenzione ordinaria non può essere rimborsato proprio perché si tratta di spese non necessarie e sulle quali, quindi, è prima necessario il consenso dell’assemblea. È all’interno dell’assemblea, infatti, che si deve formare la volontà circa la possibilità economica per tutti i proprietari di sostenere l’esborso, circa la scelta della ditta a cui affidare i lavori, circa l’approvazione del preventivo di spesa. Operare tutte queste valutazioni individualmente significa togliere agli altri condomini un potere decisionale che spetta loro per legge. E se anche questi non vogliono prendere una posizione o non intendono approvare la spesa o magari ritardano o se anche è l’amministratore che non convoca la riunione, non può il singolo prevalere sulla maggioranza. Questo non toglie però che egli possa comunque provvedere alla spesa nell’ottica di abbellire e migliorare la cosa comune – è un suo diritto farlo – ma non potrà poi chiedere il rimborso se gli altri condomini non lo approvano.
Viceversa, se un intervento di manutenzione risulta urgente (ad esempio la riparazione del tetto scoperchiato, un cornicione pericolante verso la pubblica via che minaccia di cadere in testa ai passanti e di provocarne la morte) e l’amministratore o l’assemblea non riescono in tempi brevi ad essere avvisati al fine di potervi provvedere secondo le normali regole di gestione condominiale, ogni singolo condomino può disporli, anticipando le relative spese, per evitare il deterioramento della cosa comune. A prevedere ciò è proprio il codice civile [2]. Solo in questo caso spetta il rimborso di diritto, rimborso che deve essere riconosciuto dall’amministratore senza dover prima interrogare l’assemblea e chiedere il consenso di tutti. Il condomino che ha sostenuto la spesa presenterà la fattura all’amministratore e questi effettuerà in suo favore il bonifico.
Dunque, in modo schematico, le cose stanno così: per tutte le spese non urgenti, ossia per quelle di carattere estetico o per l’ordinaria manutenzione, il singolo condomino ha il potere di intervenire a proprie spese ma non ha il diritto di chiedere il rimborso, né l’amministratore glielo può concedere se prima non interroga l’assemblea. Certo, questo non toglie che, in un palazzo ove vi è reciproco rispetto e condivisione di intenti, si possa poi approvare ex post la spesa e deliberare il rimborso, ma non è un diritto automatico. 
Quali sono le spese urgenti?
Detto ciò, il problema si sposa su un altro fronte: quali sono le spese condominiali urgenti per le quali spetta il rimborso? La legge ovviamente non lo dice e, per avere maggiori dettagli, dobbiamo andare a spulciare ciò che ha detto in passato la giurisprudenza. In particolare soccorre una sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [3] secondo cui sono spese urgenti quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili per evitare un pregiudizio possibile (anche se non certo) al bene comune. Sono tali anche le spese sostenute per ottemperare a varie ordinanze comunali susseguitesi nel tempo [4]. 
Come farsi rimborsare le spese anticipate per conto del condominio?
Veniamo ora alle modalità pratiche per farsi rimborsare le spese anticipate per conto del condominio. Una volta che hai eseguito l’intervento urgente devi conservare gli scontrini o le fatture per gli esborsi sostenuti e presentarli all’amministratore. Ciò non ti dà, in automatico, il diritto alla restituzione dei soldi; devi infatti dimostrare anche l’urgenza dei lavori, la loro non differibilità e il fatto di non aver potuto in tempi ragionevoli avvertire l’amministratore o gli altri condomini [5].
Ricorda che nessuno ti risarcirà né il tempo perso né le energie spese. Se ad esempio, oltre ad acquistare gli alberelli li hai piantati tu stesso e li hai potati, innaffiati e concimati, non ti è dovuta una retribuzione per tali attività. Difatti il codice civile parla solo di rimborsi per le spese anticipate e non per i lavori svolti in proprio.
Condominio con due soli proprietari
Spesso il problema che abbiamo appena evidenziato si pone anche per i condomini fatti da solo due proprietari, i cosiddetti «condomini minimi». In questo caso, come ben si può comprendere, se non c’è l’urgenza dei lavori, il rimborso è dovuto solo se c’è l’approvazione dell’altro condomino (è infatti impossibile parlare di una maggioranza assembleare visto il numero pari e ridotto dei condomini).  
Spetta un indennizzo minimo per le spese condominiali?
Di recente si è posto il problema se, al condomino che sostiene delle spese per il condominio che non hanno il carattere dell’urgenza, ma che tuttavia hanno il pregio di migliorare la cosa comune, offrendo un servizio per tutti, spetti almeno un “indennizzo” minimo, quasi simbolico. È indubbio infatti che, una volta eseguito l’intervento, poi tutti gli altri condomini se ne avvantaggiano. Si potrebbe ricorrere al giudice per chiedere ciò che i tecnici del diritto chiamano «arricchimento senza causa»? Ecco cosa ha detto in proposito la Cassazione [1].
Qualora un condomino esegua lavori sulle parti comuni senza l’approvazione dell’assemblea o la richiesta dell’amministratore in assenza del requisito dell’urgenza non avrà comunque diritto al rimborso delle spese anticipate. Il principio di tale norma verrebbe di fatto eluso e reso privo di valore qualora si ammettesse il diritto al rimborso anche in assenza del carattere dell’urgenza in forza dell’arricchimento senza causa. In buona sostanza, la Suprema Corte rispedisce la domanda al mittente ed esclude qualsiasi forma di rimborso quando non si tratta di spese improcrastinabili.